個人獨資企業轉變為公司，企業名下的不動產應辦理什么登記

關鍵詞：注冊個人獨資公司

導讀：日前，有不動產登記機構咨詢，同一投資人的個人獨資企業改制注冊為有限責任公司，應該辦理何種登記業務。要搞清楚這個問題，需厘清以下幾個方面的內容。

一、從民事主體的角度來看

根據最新的《民法總則》的分類，將民事主體分為自然人、法人、非法人。而個人獨資企業和有限責任公司則不屬于同一種分類。

1、根據《民法總則》第76條的規定，公司法人屬于營利性法人的范疇，需依法申請營業執照，并以簽發執照之日起成立。

2、根據《民法總則》第102條的規定，個人獨資企業屬于非法人組織，是不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事民事活動的組織。

3、一人公司不等于個人獨資企業。很多人會將一人公司和個人獨資企業混淆，其實兩者屬于完全不同的主體。按照《公司法》第57條第2款規定：“一人有限責任公司，是指只有一個自然人股東或者一個法人股東的有限責任公司。”而《個人獨資企業法》第2條規定：“個人獨資企業，是指依照本法在中國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體。”

由以上的法條可以看出，兩者的一個屬于營利性的法人，一個屬于非法人組織的經營實體，從本質上完全不同。

二、從工商登記的角度來看

從工商登記的辦理來看，個人獨資企業和公司也是適用不同的規則。

1、根據《公司登記管理條例》第9條、第16條之規定，公司類型的登記屬于公司登記的范疇，公司類型特指有限責任公司、股份有限公司，并不包含個人獨資企業。

根據《公司登記管理條例》第9條，第26條之規定，公司變更登記內容并不包含個人獨資企業變更為公司。

2、根據《個人獨資企業登記管理辦法》第2條、第5條、第6條之規定，個人獨資企業為一個自然人投資設立的經營實體，且個人獨資企業的名稱中不得使用“有限”、“有限責任”或者“公司”字樣。

根據《個人獨資企業登記管理辦法》第13條的規定：“個人獨資企業變更企業名稱、企業住所、經營范圍，應當在作出變更決定之日起15日內向原登記機關申請變更登記。

個人獨資企業變更投資人姓名和居所、出資額和出資方式，應當在變更事由發生之日起15日內向原登記機關申請變更登記。”

其變更登記范圍僅限于以上幾種類型，也并不包含個人獨資企業變更為公司的業務。

三、個人獨資企業轉變為公司應該如何辦理

根據《公司法》第6條以及《公司登記管理條例》第20條的規定以及工商總局《關于企業登記管理若干問題的執行意見》第5條的規定，個人獨資企業可以作為公司的股東。因此，有兩種模式可以處理。第一種方法是個人獨資企業依法清算注銷，然后不動產轉移回投資人名下后，以投資人的名義直接設立有限責任公司，然后再轉移到公司名下。第二種方法是以個人獨資企業的名義作為股東成立公司，但是需要注意的是，如果成立的是一人公司，按照《公司法》第57條第2款之規定需是法人股東方可辦理，而個人獨資企業屬于非法人企業，因此此種方法只適用于成立普通的公司，而不能適用用一人公司的設立。