兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定,并且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。我國的《土地管理法》規定,土地屬于國家或集體所有,能轉讓的只能是國有土地使用權,集體土地使用權只有通過征用等方式變成國有土地使用權才能轉讓。如果不能取得國有土地使用權,就不能取得房產證,房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金,開發商往往由于資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證。我國房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
最好是叫他們拿商品房預售許可證出來,沒商品房預售許可證國家不不可以賣房的。請看下面解釋:
五證兩書
購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”,這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》?!岸笔侵浮蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?!渡唐贩夸N售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤,購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。
“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,并且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
房地產五證的及各自在法律上的功能
“五證”指的是:第一個是國有土地使用證。我國的《土地管理法》規定,土地屬于國家或集體所有,能轉讓的只能是國有土地使用權,集體土地使用權只有通過征用等方式變成國有土地使用權才能轉讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權,就不能取得房產證,房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金,開發商往往由于資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證;
第二個是建設用地規劃許可證。根據我國《土地管理法》規定,建設用地要符合國家的土地利用總體規劃;
第三個是建設工程規劃許可證。房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少,都要經過規劃部門的規劃許可;
第四個是建設工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工;
第五個是銷售許可證(預售許可證)。沒有此證,房子就不能銷售或預售,一般來說開發商如果沒有前四證,就辦不下來此證。但也不能為了省事,光看此證而不看其他四證。購房者應將五證結合起來查看,才能確保萬無一失。
有一種情況可以不用查看五證,這就是所要購買的房屋已擁有產權證書。既然已擁有了產權證,購房者就沒有什么可擔心的了,但這種情況僅可能出現在存量商品房銷售或二手房銷售中,新建的商品房或期房根本不可能在銷售時就拿到了房屋產權證。
另外還有一種“鄉產權”的房屋,這種房子的所有權的轉移是受限制的。因為根據我國法律規定,不動產的所有權應與其所在的土地的使用權同時轉移。這種“鄉產權”的房子取得的只是集體土地使用權,要受到很多的限制,比如這種土地使用權只能在集體組織內流轉;國家可以根據需要進行征用等。并且法律明確規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。所以,購房者在購買該類房屋時,應清楚地認識到所“購買”的并非是該屋的產權,并非所有權,而只是居住使用權。另外,依據法律規定,有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房屋土地主管部門,鄉(村)級政府或其他機構根本無權制作頒發產權證,所以購買該類房屋根本不能取得有效的權屬證明。此類購房合同違反了國家的法律規定,自始無效,購房者可以向開發商退房并要求賠償損失。
商品房二書指什么?其范圍是什么?
1、住宅質量保證書
《住宅質量保證書》都約定了什么?及保修期限與保修范圍是什么?
解答:我國房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。
商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛生間地面為1年;地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。
房屋在保修期內出現質量問題,如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響,或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的,開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的,可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗,經核驗確屬不合格的,購買人有權退房。(北京市英島律師事務所 鄧澤敏)
2、住宅使用說明書
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:?
1、開發單位、設計單位、施工單位,委托監理的應注明監理單位;?
2、結構類型;?
3、裝修、裝飾注意事項;?
4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;?
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;?
6、門、窗類型,使用注意事項;?
7、配電負荷;?
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;
9、其他需說明的問題。?
住宅中配置的設備、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附于《住宅使用說明書》中
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